不動産投資で陥りがちな失敗と回避のポイントをご紹介します。
01.サブリース契約に隠されている罠
サブリース契約とは、不動産会社(サブリース会社)が投資用賃貸物件を一括借上げすることで家賃保証がされるというものです。
空室のリスクを不動産会社が肩代わりしてくれるというメリットがありますが、その反面、いくつかのデメリットがあることも把握される必要があります。
- 賃料は満室想定時の80～90％が基本
- サブリース契約を結ぶ際、その賃料は直接入居者から受け取る家賃と比べると低くなります。
なぜなら、サブリース会社が家賃から、だいたい10～20%を差し引くからです。
- 保証家賃は定期的に見直しをされる
- 30年保証などをうたうサブリース会社がありますが、同額の家賃を保証してくれるとは考えない方がよろしいでしょう。
2年に1度保証家賃を見直され、建物の老朽化や、入居者がなかなか集まらないなどの要因から家賃が引き下げられるというケースも多く存在します。
- 中途解約・倒産のリスク
- サブリース契約を解約する場合、数か月分の違約金が発生することがあります。
その一方、契約期間中にサブリース会社から中途解約を求めることを可能とする条項を設けている場合もあります。
また、サブリース会社の倒産リスクもあります。
解約後、管理不足で空室だらけであった、入居者とのトラブルを残していたなどということもあります。その場合はその対応や修繕における出費が発生することが考えられます。
数十年の家賃保証というと、オーナーにとっては一見、大変安心で魅力的な契約に思えますが、安定的な家賃保証がいつまでも続くわけではなく、サブリース契約後のトラブルも多く発生していると聞きます。
サブリース契約を選択される場合は、ご契約前に契約書の内容をよく読み、不明な点は納得するまで聞くことが大切です。
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02.メンテナンスにかかる多大な費用
不動産投資を行う際、ひとつのリスクとして物件の補修やメンテナンスで発生する出費も想定しておく必要があります。
不動産を所有するオーナーは入居者に対して、安心して住める物件を提供する義務があるからです。
- 大規模修繕
- おおむね10年から15年に1回必要となる外壁工事やベランダなどの防水工事などです。
これらの工事は定期的に行わないと、建物が本来持っている機能を損ねるだけでなく、資産価値を下げ空室が出てくることにも繋がってしまいます。
- 入退去時の原状回復
- 賃貸物件のため、入居者の退去・入居は不定期に訪れます。入居者が退去した際、次の入居者を迎え入れるために網戸やクロスの張替えなどの部屋のクリーニングと、必要であれば修繕も行います。
- その他不定期に発生するメンテナンス
- 上記にご紹介した以外にも、定期点検や予期せぬタイミングに行わなければいけないメンテナンスも存在します。
ハウスクリーニング、内装工事、外壁工事、水道業者など…1社1社探すとなると労力を使うばかりではなく、それぞれ不動産会社との間に中間マージンが発生し高くつくのが通常です。
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